Avis de marché : Q&A Centre commercial

2. La période de mise en exploitation des références à présenter, que vous définissez à l’article III.2.3, s’étend du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2009. Est-elle stricte ou est-il possible d’inclure des références dont la mise en exploitation est intervenue à 1 ou 2 années d’écart avec la période mentionnée ?
Les références doivent strictement porter sur des projets mis en exploitation entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2009.

3. Est-il recommandé de préciser à ce stade le nom des architectes du projet ?
Dans la présentation des références répondant aux critères de capacité technique, il est nécessaire d’indiquer l’identité du ou des architectes ayant réalisé ces projets (voir point VI.3 de l’avis de marché, « Contenu des demandes de participation », point 1.2). Il n’est pas exigé, en revanche, d’indiquer à ce stade l’identité de l’architecte envisagé par le candidat en vue de l’exécution du marché.

4. Est-il possible de déposer une candidature en partenariat avec un autre opérateur économique en vue d’atteindre, par combinaison de nos portfolios respectifs, les critères de capacité technique exigés pour les projets de référence ?
Concernant la possibilité de déposer une candidature en partenariat, l’avis de marché précise : Point III.1.3 : « Les demandes de participation peuvent être introduites soit par un seul opérateur économique soit par un groupement d’opérateurs économiques (ci-après dénommé « consortium », prenant la forme d’une société commerciale temporaire ou d’une autre association (…) » Concernant les références pouvant être utilisées en vue de rencontrer les critères de sélection qualitative, l’avis de marché précise : Point III.2.1 : « (…) En outre, un candidat peut, en vue de justifier de ses capacités économique et financière ou technique, se référer à la capacité d’autres entités, quelle que soit la nature juridique de ses liens avec ces entités, dans la mesure où il produit l’engagement juridique inconditionnel de ces autres entités de mettre à sa disposition les moyens nécessaires à l’exécution du marché (…) » Les références de chaque membre d’un consortium candidat ou des autres entités visées ci-dessus peuvent être utilisées en vue de rencontrer les critères de capacité technique. Il convient toutefois, en vue de satisfaire aux niveaux spécifiques minimaux précisés par le point III.2.3 de l’avis de marché, de présenter des références qui répondent par elles-mêmes à ces seuils, et non par addition de plusieurs références de taille plus réduite.

5. Le programme des fonctions du projet fait état de surfaces « maximum » pour le centre commercial de dimension internationale, les surfaces administratives et les surfaces horeca ; y a-t-il des surfaces « minimum » prévues ?
Les surfaces maximales annoncées sont déduites du projet de modification du Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS –http://urbanisme.irisnet.be/lesreglesdujeu/les-plans-daffectation-du-sol/le-plan-regional-daffectation-du-sol-pras/le-pras-demographique-1). Il n’y a pas à proprement parler de surface « minimum » prévue. Les projets qui seront développés en cours de dialogue devront comprendre chacune des fonctions reprises ci-dessus, en prévoyant une surface à la fois respectueuse du « maximum » fixé et suffisante pour rencontrer les besoins et ambitions identifiés par le Pouvoir adjudicateur dans le Document descriptif qui sera communiqué aux candidats sélectionnés.

6. Le programme des fonctions du projet fait état de surfaces « minimum » pour les logements et les espaces de loisirs à vocation touristique « outdoor ». Y a-t-il des surfaces « maximum » prévues ?
Les surfaces « minimum » annoncées correspondent aux besoins identifiés par le Pouvoir adjudicateur pour les parcelles concernées par le présent marché. Il convient de souligner que l’avis de marché et la note d’ambitions n’annoncent pas de surface minimale pour les espaces de loisirs à vocation touristique « outdoor » (mention uniquement d’un maximum de 26.000 m² au sol) mais bien pour les espaces de loisirs à vocation touristique « indoor » (15.000 m² GFA). Quant aux surfaces maximales de logements et espaces de loisirs à vocation touristique « indoor », les projets devront être développés dans le respect des prescriptions (en cours de modification) du Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS) pour la zone Heysel, des dispositions de l’Ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement et de ses arrêtés d’exécution, ainsi que dans le souci d’assurer une cohérence urbanistique d’ensemble du site.

7. Que recouvre précisément la notion de « dialogue compétitif » à laquelle il est fait référence à plusieurs reprises dans l’avis de marché ?
Article 1.11, c) de la Directive 2004/18/CE du Parlement et du Conseil du 31 mars 2004 relative à la coordination des procédures de passation des marchés publics de travaux, de fournitures et de services : « Le “dialogue compétitif” est une procédure, à laquelle tout opérateur économique peut demander à participer et dans laquelle le pouvoir adjudicateur conduit un dialogue avec les candidats admis à cette procédure, en vue de développer une ou plusieurs solutions aptes à répondre à ses besoins et sur la base de laquelle ou desquelles les candidats sélectionnés seront invités à remettre une offre. »Il est également renvoyé à la réponse à la Question 1.

8. Point III.1.3) de l’avis de marché : qu’entend-on par « indéfiniment » responsable ? Vise-t-on une responsabilité solidaire et « indivisible » entre les membres du consortium ?
Oui.

9. Point VI.3 de l’avis de marché : que recouvrent les « caractéristiques essentielles du projet » qui sont exclus de la négociation contractuelle entre les candidats-adjudicataires et le Pouvoir adjudicateur ?
Il s’agit de la définition même du programme visé par le Pouvoir adjudicateur, ainsi que de l’ensemble des Exigences minimales qui seront décrites dans le Document descriptif, qui sera communiqué aux candidats sélectionnés.

10. Y a-t-il un formulaire type (ou officiel) à remplir pour l’introduction de la Candidature ?
Il n’y a pas de formulaire à compléter. Il convient de suivre les instructions mentionnées au point VI.3 de l’avis de marché pour la présentation des candidatures.

11. Point III.2.1 Point B. Exclusion des candidats :
Pour les points de l’article 61, §1 ; 1°, 2°, 3° et 4° et §2 ; 1°, 2°, 3°, 4° et 7° :
Peut-on y répondre également par une déclaration simple sur l’honneur ? Peut-on y répondre également par une déclaration solennelle faite devant une autorité judiciaire ou administrative, notaire ou organisme professionnel qualifié ?
Il est renvoyé à l’article 61, §3 de l’arrêté royal du 15 juillet 2011, cité dans l’avis de marché : « § 3. La preuve que le candidat ou le soumissionnaire ne se trouve pas dans un des cas cités au §§ 1er et 2, peut être apportée par : 1° pour le § 1er et le § 2, 1°, 2° ou 3° : un extrait du casier judiciaire ou un document équivalent délivré par une autorité judiciaire ou administrative du pays d’origine ou de provenance et dont il résulte que ces exigences sont satisfaites; 2° pour le § 2, 5° et 6° : une attestation délivrée par l’autorité compétente du pays concerné; 3° pour le § 2, 4° et 7° : tout moyen dont le pouvoir adjudicateur pourra justifier. Lorsqu‘un document ou attestation visé aux 1° et 2° de l’alinéa premier n’est pas délivré dans le pays concerné ou ne mentionne pas tous les cas visés au § 1er et au § 2, 1°, 2° ou 3°, il peut être remplacé par une déclaration sous serment ou, dans les pays où un tel serment n’existe pas, par une déclaration solennelle faite par l’intéressé devant une autorité judiciaire ou administrative, un notaire ou un organisme professionnel qualifié du pays d’origine ou de provenance. »

12. L’avis de marché fait référence à une possibilité de construire jusqu’à 72.000 m² GLA de commerces.
Y a-t-il une étude de marché qui fonde cette estimation de surface ? Serait-il possible de transmettre aux candidats cette étude de marché ?

Ce chiffre est issu du projet de modification du Plan Régional d’Affectation du Sol, adopté par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale. Tous les renseignements disponibles sur ce Plan peuvent être consultés à l’adresse http://urbanisme.irisnet.be/lesreglesdujeu/les-plans-daffectation-du-sol/le-plan-regional-daffectation-du-sol-pras/le-pras-demographique-1 .

13. Existe-t-il une indication géographique à respecter pour la répartition des activités dans la parcelle A1 ?
Il est renvoyé au Descriptif du marché repris au point II.1.5 de l’avis de marché, ainsi qu’aux illustrations de la Note d’ambitions. Il est rappelé à cet égard que le contenu de la Note d’ambitions, inspirée du Master Plan pour le Projet Neo, est purement illustratif et indicatif, et non contraignant. Un complément d’informations quant aux orientations du Master Plan qui devront être prises en considération dans le cadre du développement des projets sera repris dans le Document descriptif, communiqué aux candidats sélectionnés.

14. Pourriez-vous clarifier la pondération qui sera utilisée afin de déterminer quels candidats seront retenus pour être invités à participer au dialogue ?
Les critères utilisés en vue de départager les candidatures répondant aux niveaux spécifiques minimaux sont repris au point IV.1.2 de l’avis de marché. Ces critères ne sont pas pondérés et doivent donc être considérés comme d’égale importance : « L’appréciation des références les plus pertinentes sera effectuée au regard des critères suivants :
A. Capacité démontrée du candidat à concevoir et réaliser des projets présentant une intégration étroite et harmonieuse entre un centre commercial et des fonctions de logements, de loisirs, de parkings et autres fonctions voisines présentes à proximité du projet
    – Qualité de la combinaison de la fonction commerciale des projets présentés avec des logements
– Qualité de la combinaison de la fonction commerciale des projets présentés avec des équipements de loisirs (à l’exclusion d’un cinéma) et des synergies démontrées entre les fonctions commerciales et de loisirs – Qualité de la combinaison de la fonction commerciale des projets présentés avec des parkings intégrés au sein des bâtiments – Qualité de l’intégration et des synergies développées avec une importante attraction touristique majeure extérieure, un immeuble ou un symbole présentant un potentiel d’attraction touristique internationale dans les environs proches des projets présentés – Qualité de l’intégration et des synergies développées avec un palais des expositions et/ou un centre de convention dans les environs proches des projets présentés B. Capacité démontrée du candidat à concevoir et réaliser des projets présentant une bonne intégration urbanistique et environnementale
    – Souci d’intégration de la démarche de développement durable dans la conception, la réalisation et l’exploitation des projets de référence présentés
– Capacité d’intégration urbanistique et architecturale des immeubles des projets présentés: qualité des espaces publics au sein du projet et intégration aux espaces publics environnants, qualité des façades extérieures, qualité des toitures, localisation et intégration des zones de livraisons, qualité des interfaces ‘intérieur/extérieur’ du centre commercial (ex: facilité de passer de l’intérieur à l’extérieur, impression d’ouverture du centre commercial vers les espaces et fonctions situées aux abords), possibilités de maintenir une animation urbaine en dehors des heures d’ouverture du centre commercial… – Capacité de développer des connexions et synergies des projets présentés avec les infrastructures de transport (transports publics, infrastructures routières et cheminements piétons et cyclistes) – Capacité de prise en considération des contraintes induites par la coexistence, dans l’immédiate proximité des projets présentés, d’un stade de grande taille ou d’un équipement de loisirs d’importance équivalente et qualité des solutions dégagées en vue de gérer ces contraintes (notamment les exigences de sécurité et de gestion des besoins en parkings) C. Capacité démontrée du candidat à développer des projets mixtes à caractère commercial de grande taille
    – Surface commerciale totale en m² GLA commerciaux (c’est-à-dire hors Horeca et cinéma) des projets présentés
– Surface totale en logements des projets présentés (m² GFA) – Surface totale en équipements de loisirs à vocation touristique des projets présentés (m² GFA) – Surface totale en autres fonctions que les commerces, les logements et les loisirs à vocation touristique (m² GFA) Pour l’évaluation de ces critères, les surfaces prises en considération seront le total, par fonction, des surfaces de chacun des trois projets présentés. 1. Capacité démontrée du candidat à concevoir et réaliser des projets commerciaux attractifs pour les enseignes et les chalands
    – Taux d’occupation en 2010 et 2011 des surfaces de commerce composant les projets présentés
– Fréquentation en 2010 et 2011 en nombre de visiteurs annuels par m² GLA du centre commercial des projets présentés Pour l’évaluation de ce critère, les chiffres pris en considération correspondront aux moyennes pondérées (sur base de la taille en m² GLA) des taux d’occupation et des fréquentations de chacun des trois projets présentés. La capacité économique et financière des candidats sera appréciée sur la base des éléments suivants :
– Importance des capitaux propres;
– Ratio d’endettement; – Importance du portefeuille immobilier propre et de placement. » Une appréciation globale et motivée de ces différents critères sera établie par le Pouvoir adjudicateur.

15. Pourriez-vous faire la liste des documents qui ont été mis à disposition actuellement?
Les documents à disposition sont : – L’avis de marché ; – La note d’ambitions ; – La carte des parcelles ; – Les réponses aux questions posées par les opérateurs économiques intéressés.

16. La parcelle A2 sera ajoutée au marché si le projet proposé intègre un cinéma. Cela signifie-t-il que Kinepolis demeurera sur sa parcelle ? Dans la négative, qu’advient-il des parcelles B2 et B3?
Il est renvoyé à la page 25 de la Note d’ambitions, qui précise à cet égard : « Dans cette optique, l’attention des candidats partenaires est attirée sur les faits suivants: – L’existence d’un complexe de cinémas “Kinépolis” à proximité immédiate de la zone concernée par la première tranche du projet NEO. Les exploitants de ce complexe disposent d’un droit d’exploitation prenant fin le 31/12/2025. A cette date, Kinepolis devra avoir remis le terrain au PEB dans son état initial. Toutefois, un litige est actuellement pendant devant les tribunaux entre P.E.B. et Kinepolis, concernant la bonne exécution par ce dernier de la convention relative à ce droit d’exploitation. L’issue de ce procès pourrait éventuellement entraîner une cessation anticipée de cette exploitation de cinémas. En fonction de l’issue du procès, l’éventuel cinéma que les candidats ont la possibilité d’intégrer dans leur projet serait destiné à coexister pendant une certaine période avec le complexe existant ou à le remplacer; » A ce jour, aucune décision définitive n’a été adoptée par le Pouvoir adjudicateur concernant l’aménagement ultérieur des parcelles B2 et B3.

17. Avis de marché, point II.1.5
La durée maximale de 99 ans pour le bail emphytéotique constitue-t-elle un terme fixe pour le contrat ou fera-t-elle l’objet de discussions durant le dialogue compétitif ?
Conformément à l’article 2 de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit d’emphytéose, la durée du droit d’emphytéose doit être comprise entre 27 et 99 ans. A l’intérieur de cette fourchette, la durée optimale du droit réel concédé sur la/les parcelle(s) faisant l’objet du présent marché fera l’objet de discussions dans le cadre du dialogue compétitif.

18. Le nombre d’emplacements de parking a considérablement chuté par l’exclusion de la surface de parkings sur le terrain possédé par l’autorité flamande. Pouvez-vous préciser le statut de ce site et s’il est toujours possible d’y exploiter un parking de voitures ou bien si l’autorité flamande a supprimé l’affectation de parking de cette parcelle ?
Il convient tout d’abord de préciser que le Parking C est situé sur le territoire de la Région flamande mais est la propriété de la Ville de Bruxelles. Ce Parking C est et demeurera exploité par le Parc des Expositions de Bruxelles (Brussels Expo). L’affectation de parking de la parcelle occupée par le Parking C est confirmée dans le « Plan d’exécution spatial régional « afbakening VGSB en aansluitende open ruimtegebieden » (délimitation des zones flamandes stratégiques autour de Bruxelles et des zones attenantes d’espaces ouverts) » adopté par le Gouvernement flamand le 16 décembre 2011 (http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/grup/00100/00124_00001/index.html). Il est, par ailleurs, renvoyé à la Note d’ambitions, qui décrit en ses points 2.3.2.3 ; 2.3.2.4 ; 2.4.1 ; 2.4.2 ; 3.1 et 3.3.6 l’utilisation envisagée du Parking C pour la desserte des fonctions comprises dans le présent marché.

19. Y a-t-il eu des observations formulées durant l’enquête publique du PRAS (13 mai 2012 au 13 juillet 2012) ?
La procédure de modification du Plan Régional d’Affectation du Sol est menée par la Région de Bruxelles-Capitale. La Région examine actuellement les observations reçues au terme de l’enquête publique. Plus d’informations sur la suite de la procédure de modification du PRAS peuvent être obtenues à l’adresse http://urbanisme.irisnet.be/lesreglesdujeu/les-plans-daffectation-du-sol/le-plan-regional-daffectation-du-sol-pras/le-pras-demographique-1.

20. Vocabulaire commun aux marchés publics (CPV) – Avis de marché, point II.1.6
Pourriez-vous expliquer la signification des codes CPV repris dans l’avis de marché?
45210000 : Travaux de construction de bâtiments 45200000 : Travaux de construction complète ou partielle et travaux de génie civil 45100000 : Travaux de préparation de chantier 45211100 : Travaux de construction de maisons 71000000 : Services d’architecture, services de construction, services d’ingénierie et services d’inspection 71240000 : Services d’architecture, d’ingénierie et de planification 71400000 : Services d’urbanisme et d’architecture paysagère 71520000 : Services de conduite des travaux Les explications complémentaires sur ces codes sont disponibles sur le site http://simap.europa.eu/codes-and-nomenclatures/codes-cpv/codes-cpv_fr.htm. Eu égard à la complexité du marché, la liste ci-dessus ne doit pas être considérée comme exhaustive des prestations attendues dans le cadre de son exécution.

21. Avis de marché, point II.1.7 Accord sur les marchés publics (AMP). Pourrions-nous recevoir une copie de l’Accord sur les marchés publics ?
L’Accord sur les marchés publics, conclu sous l’égide de l’Organisation Mondiale du Commerce, est disponible à l’adresse : http://www.wto.org/french/tratop_f/gproc_f/gp_gpa_f.htm. Cet Accord garantit l’accès égalitaire aux marchés publics lancés par un Etat partie au bénéfice des opérateurs économiques originaires des autres Etats parties. Conformément à l’article 21 de la loi du 15 juin 2006 relative aux marchés publics et à certains marchés de travaux, de fournitures et de services, sont seuls admissibles à introduire une demande de participation dans le cadre du présent marché, les opérateurs économiques originaires de pays tiers à l’Union européenne qui peuvent se prévaloir d’un droit d’accès aux marchés publics lancés par des autorités belges en vertu d’un traité international ou d’un acte d’une institution internationale. Les opérateurs économiques admissibles à déposer une demande de participation dans le cadre du présent marché peuvent cependant, conformément à l’article 74 de l’arrêté royal du 15 juillet 2011 relatif à la passation des marchés publics dans les secteurs classiques, faire valoir les capacités d’entités ne bénéficiant pas pour elles-mêmes d’un tel droit d’accès.

22. Pourriez-vous préciser la durée du marché ?
La durée du marché dépend, d’une part, du planning proposé par les Participants au dialogue pour la réalisation du projet et, d’autre part, des propositions qui seront formulées concernant la durée du droit d’exploitation des ouvrages qui sera concédé par le Pouvoir adjudicateur (voir également Question 17). Celle-ci sera donc déterminée en cours de dialogue.

23. Critères d’attribution – points III.2.1 – IV.2.1 de l’Avis de marché
Pouvez-vous fournir la pondération de chaque critère ?
Les critères d’attribution et leur pondération seront fixés par le Document descriptif, qui sera communiqué aux candidats sélectionnés. Les critères de sélection ne sont pas pondérés et doivent donc être considérés comme d’égale importance (voir également Question 14).

24. Point III.2.3 – Période de mise en exploitation des références demandées
Le Point III.2.3 “Capacité technique” de l’Avis de marché pour le marché « Neo première tranche » requiert la présentation de trois références d’exécution et de développement de projets mis en exploitation entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2009. Cette période peut-elle être étendue jusqu’au 31 décembre 2011, par comparaison avec ce qui a été prévu pour les références du marché « Neo deuxième tranche » (Point III.2.3 (A) 1° et 2°) ? Des projets commencés avant le 31 décembre 2009, mais achevés postérieurement à cette date peuvent-ils être présentés ?
Comme indiqué en réponse à la Question 2, les références doivent strictement porter sur des projets mis en exploitation entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2009. L’objectif est en effet de permettre au Pouvoir adjudicateur d’apprécier les références présentées dans leur phase d’exploitation (voyez le quatrième critère d’appréciation des références présentées, point IV.1.2 de l’Avis de marché), dès lors que le présent marché portera également sur l’exploitation des ouvrages réalisés. Il convient donc que les centres commerciaux présentés à titre de références soient en exploitation depuis au moins deux années civiles complètes afin de permettre au Pouvoir adjudicateur d’apprécier cet aspect de façon égalitaire entre chaque candidat. Le même raisonnement a été suivi, dans le cadre du marché « Neo deuxième tranche », concernant les références de projets d’hôtels demandées aux candidats (Point III.2.3 (B) de l’Avis de marché « Neo deuxième tranche »).

25. Combien de temps prendra l’examen de la première phase de la procédure et quand le résultat en sera-t-il connu ?
Le temps nécessaire à l’examen des candidatures dépend du nombre de celles-ci, que le Pouvoir adjudicateur n’est pas en mesure de prévoir. Une décision de sélection qualitative doit ensuite être adoptée par le Collège des bourgmestre et échevins.

26. Quand commencera la deuxième phase de la procédure ?
Il est renvoyé à la Question 25 ; l’objectif du Pouvoir adjudicateur est de mener cette procédure de façon optimale, dans le respect des principes de bonne administration et des règles formelles applicables.

27. Le droit européen est-il applicable à cette procédure ?
Oui.

28. Quelle est la date limite de réception des demandes d’accès aux documents (point IV.3.3 de l’Avis de marché)?
Il n’y a pas de procédure de demande d’accès aux documents. Comme indiqué au point VI.3 de l’avis de marché, tous les documents relatifs au marché, actuellement disponibles, sont publiés sur le site www.neobrussels.com.

29. L’avis de marché portant sur un marché de travaux, le consortium doit-il intégrer une entreprise générale (de construction) ? Si oui, l’entreprise générale doit-elle disposer avant le 17 septembre 2012 d’un agrément belge ?
Il n’est pas exigé à ce stade de la procédure de faire la preuve de l’agréation de l’entrepreneur qui sera en charge de l’exécution des ouvrages à réaliser. L’agréation est en effet une exigence requise en vue de l’attribution du marché (article 3 de la loi du 20 mars 1991 organisant l’agréation d’entrepreneurs de travaux ; Gand, 30 janvier 2009, RG 2001/AR/831), qui n’interviendra qu’au terme du dialogue, lequel permettra notamment de préciser la nature exacte du marché (promotion/concession/marché de travaux). Il conviendra donc que les Soumissionnaires du marché fassent, à tout le moins en cours de dialogue, la démonstration qu’ils disposent, pour la réalisation des ouvrages, d’un entrepreneur disposant de l’agréation requise par la loi du 20 mars 1991 organisant l’agréation d’entrepreneurs de travaux.

30. Pouvez-vous préciser ce que vous entendez par « un espace de loisirs indoor (minimum 15.000 m² GFA) à vocation touristique » ? Pouvez-vous fournir quelques exemples ?
Il s’agit d’une activité de loisirs se réalisant à l’intérieur, couverte. Il appartient aux Participants au dialogue de formuler leurs propositions de concepts de loisirs indoor, dont l’objectif doit être de renforcer l’offre de loisirs et l’attractivité touristique du site du Heysel. Cette activité de loisirs devra rencontrer les Exigences minimales et les Ambitions définies par le Pouvoir adjudicateur dans le Document descriptif.

31. Pouvez-vous préciser ce que vous entendez par « un espace de loisirs outdoor à vocation touristique » ? Pouvez-vous fournir quelques exemples ?
Il s’agit d’une activité de loisirs se réalisant à l’extérieur. Il appartient aux Participants au dialogue de formuler leurs propositions de concepts de loisirs outdoor, dont l’objectif doit être de renforcer l’offre de loisirs et l’attractivité touristique du site du Heysel. Cette activité de loisirs devra rencontrer les Exigences minimales et les Ambitions définies par le Pouvoir adjudicateur dans le Document descriptif.

32. En dehors des bureaux de gestion du centre commercial, de ceux du parking et de ceux des espaces de loisirs, il n’existe pas de bureaux constituant le complément usuel des fonctions principales. Pouvez-vous préciser quels sont les besoins en matière de « bureaux constituant le complément usuel des fonctions principales de la zone » à développer sur ces trois parcelles A1, A2 et C ?
Les besoins en matière de « bureaux constituant le complément usuel des fonctions principales de la zone » sur chaque parcelle dépendent des fonctions principales qui seront développées sur ces parcelles. Il est rappelé que la notion de « bureaux constituant le complément usuel des fonctions principales de la zone » est issue du projet de modification du Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS – http://urbanisme.irisnet.be/lesreglesdujeu/les-plans-daffectation-du-sol/le-plan-regional-daffectation-du-sol-pras/le-pras-demographique-1) et constitue la seule catégorie de bureaux autorisée dans la zone d’intérêt régional du Heysel (« ZIR n° 15 »), pour une surface maximale de 20.000 m².

33. En ce qui concerne les surfaces dédiées à la fonction Horeca :
a. les 72.000 m² GLA (maximum) du Centre commercial incluent-ils les surfaces Horeca du Centre commercial ?
b. les surfaces Horeca du centre commercial viennent-elles en déduction des 9000 m² GLA (maximum) d’Horeca prévus dans l’avis de marché ?
Pour préciser la question, si le centre commercial est composé de 4.000 m² GLA de surfaces Horeca, cela signifie-t-il que la surface Horeca hors centre commercial sera de maximum 5.000 m² GLA ?
L’avis de marché renseigne un total de 72.000 m² de centre commercial et de 9.000 m² d’Horeca. La répartition optimale et le mode d’implantation de ces deux quantités feront l’objet de propositions des candidats sélectionnés dans le cadre de la phase de dialogue.

34. Peut-on présenter un dossier de candidature rédigé en plusieurs langues (GB et FR par exemple) ?
Les dossiers de demande de participation peuvent être introduits dans une ou plusieurs des trois langues admises par l’avis de marché (français, néerlandais, anglais).

35. Dans la section II, Objet du marché, vous mentionnez « Le présent projet couvre la planification… » ; le « présent projet » a-t-il le même sens que « le présent marché » ?
Oui.

36. L’avis de marché prévoit en son paragraphe II.5 qu’« en ce qui concerne le centre commercial et les fonctions connexes, la contrepartie de la réalisation des travaux consistera dans le droit d’exploiter l’ouvrage pendant toute la durée du droit d’emphytéose concédé à l’opérateur choisi » et précise qu’à « l’issue du bail, l’intégralité des ouvrages redeviendra propriété du pouvoir adjudicateur ». Peut-on en déduire que l’emphytéose visée sera octroyée sur le terrain, avant la construction des bâtiments (lesquels deviendront donc la propriété de l’adjudicataire pour la durée de l’emphytéose et redeviendront la propriété du pouvoir adjudicateur au terme de celle-ci) et non, seulement, sur les bâtiments une fois ceux-ci construits par l’adjudicataire ? La différence est en effet importante en ce qui concerne la structuration et le financement de l’opération.
L’emphytéose (voir également Question 17) sera effectivement octroyée en principe sur les terrains, avant la construction des ouvrages, dont l’exploitation revient à l’adjudicataire. L’adjudicataire emphytéote disposera d’un droit de propriété sur les ouvrages construits par lui jusqu’au terme de son droit d’emphytéose.

37. Sur qui pèse le risque couru dans l’hypothèse où, après avoir été désigné dans le cadre du présent dialogue compétitif initié par la Ville de Bruxelles, notre société n’obtiendrait pas les permis requis, qu’il s’agisse seulement d’un permis d’urbanisme ou, plus vraisemblablement, d’un permis mixte (permis d’urbanisme et d’environnement) et ce pour une raison indépendante de l’adjudicataire ? Qu’advient-il alors du contrat qui se sera noué entre la Ville de Bruxelles et le soumissionnaire retenu ?
La question de la répartition de la charge des risques fera l’objet de propositions et de discussions en cours de dialogue, et fait partie des éléments qui justifient le recours à cette procédure.

38. Qu’en est-il par ailleurs si le ou les permis accordés venaient à être attaqués par des tiers (voisin, comité de quartier, …), en ce compris devant le juge judiciaire et/ou devant le Conseil d’Etat (recours en suspension et en annulation) ? Serait-on devant un cas de force majeure également visé par l’article 16 § 2 du Cahier général des charges ou, le cas échéant, face à une hypothèse de nature à provoquer l’interruption du marché par le pouvoir adjudicateur, dans le cadre de l’article 15, §5, du Cahier général des charges ?
L’existence d’un recours en annulation ou en suspension contre le ou les permis accordés à l’adjudicataire ne paraît pas susceptible d’être interprétée comme une situation de force majeure. Pour le surplus, il est renvoyé à la réponse à la Question 37.

39. Concernant la parcelle A2 Espace de loisirs à vocation touristique « indoor », un parc aquatique est-il considéré comme un espace de loisirs à vocation touristique « Indoor » ? Si oui, comment la superficie des toboggans fermés ou ouverts sont-elles comptabilisées ? Une piscine à ciel ouvert annexe peut-elle considérée dans cet espace de loisirs à vocation touristique indoor ? Un solarium / jardin annexe à un espace de détente et de sauna peut-il être considéré dans cet espace de loisirs à vocation touristique indoor ? La zone technique -caves, filtration, bacs tampons- peuvent-ils être considérés dans l’espace ?
Il appartiendra aux candidats sélectionnés pour participer au dialogue de présenter les analyses, faits et/ou concepts permettant au pouvoir adjudicateur d’apprécier si le projet de loisirs indoor est conforme aux Exigences minimales fixées par le Document descriptif et dans quelle mesure il rencontre les Ambitions définies par le même Document. Il est renvoyé, pour le surplus, à la Question 30.

40. Concernant la parcelle A2 Espace de loisirs à vocation touristique « indoor », un lunapark moderne peut-il être considéré comme un espace de loisirs à vocation touristique « Indoor » ?
Il appartiendra aux candidats sélectionnés pour participer au dialogue de présenter les analyses, faits et/ou concepts permettant au pouvoir adjudicateur d’apprécier si le projet de loisirs indoor est conforme aux Exigences minimales fixées par le Document descriptif et dans quelle mesure il rencontre les Ambitions définies par le même Document. Il est renvoyé, pour le surplus, à la Question 30.

41. Quel caractère définitif ont les limites de la parcelle A2 ? La limite sud-est de la zone A2, est-elle ferme et définitive ? L’axe qui s’appelle l’orée du parc est-il obligatoire tel que dessiné sur le plan ? Dans le cas du maintien du parc Océade, cet axe entraîne-t-il d’office la destruction des deux tours toboggans, de la piscine extérieure, des 10 toboggans et de l’entrée ?
Le Document descriptif et ses annexes préciseront les limites physiques à respecter par les participants dans le cadre de leurs propositions, ainsi que les possibilités de dérogation à ces limites, moyennant démonstration de leur opportunité.

42. Dans la note d’ambitions, la parcelle A2 a 7.200 m² au sol tandis que sur la carte des parcelles, elle en a 8.900m². Quelle est la bonne superficie ?
La superficie correcte est celle de la carte des parcelles (8.900 m²). Il est renvoyé pour le surplus à la Question 41.

43. La zone d’évacuation des clients en cas d’incendie ou d’alerte est-elle à prendre en considération dans les superficies des parcelles A2 et C ?
Lorsque les projets préparés par les candidats sélectionnés pour participer au dialogue seront arrivés à un niveau de maturité suffisant, la question des zones d’évacuation devra faire l’objet d’études approfondies avec tous les services de sécurité concernés. A ce stade de la procédure, les opérateurs intéressés à participer au dialogue sont invités à considérer que lorsqu’une parcelle est contiguë à une autre (i.e. comme c’est le cas entre A1 et A2 par exemple), les zones d’évacuation entre parcelles contiguës doivent faire partie de ces parcelles.

44. Les 15.000 m² de la parcelle A2 doivent-ils être occupés tout de suite ? Et si non, avec quelle échéance minimale ?
Il appartiendra aux candidats sélectionnés pour participer au dialogue de présenter les analyses, faits et/ou concepts permettant au pouvoir adjudicateur d’apprécier si le planning d’investissement qu’ils prévoient est conforme aux Exigences minimales fixées par le Document descriptif, rencontre les Ambitions du projet définies dans ce même Document et est de nature à assurer sa pérennité.

45. La parcelle A2 est disponible en cas de proposition de cinéma dans le projet et d’un supplément de logements. Quelle est la logique de lier la parcelle A2 à un cinéma ? Le cinéma doit-il se trouver dans la zone A2 ? Le cinéma pourrait-il être envisagé sur les parcelles B3 et B2 ? Quelle est la logique de lier la parcelle A2 à du logement supplémentaire ? Le supplément de logements doit-il être sur la parcelle A2 ?
Les opérateurs intéressés sont invités à considérer que les choix qui ont été opérés sont raisonnés. Il n’est pas exigé que le cinéma proposé par le projet soit localisé sur la parcelle A2. Les parcelles B3 et B2 ne font pas partie du présent marché. Afin d’assurer la réalisation de l’objectif global d’offre de logements défini par le projet de modification du Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS – http://urbanisme.irisnet.be/lesreglesdujeu/les-plans-daffectation-du-sol/le-plan-regional-daffectation-du-sol-pras/le-pras-demographique-1) pour la zone d’intérêt régional du Heysel (ZIR n° 15), l’accroissement de la partie de cette zone dont l’exploitation sera confiée à un même opérateur requiert d’accroître également le volume global de logements qu’il est demandé à cet opérateur d’ériger sur les parcelles qui lui sont confiées. Il n’est toutefois pas exigé que le supplément de logements ainsi défini soit localisé sur la parcelle A2. Il est renvoyé, pour le surplus, aux précisions apportées par la Note d’Ambitions à cet égard.

46. La parcelle C est disponible en cas d’incorporation d’un cinéma dans le projet.
Quelle est la logique de lier la parcelle C à un cinéma ?
Les opérateurs intéressés sont invités à considérer que les choix qui ont été opérés sont raisonnés. Ces choix pourront, dans les limites et le cadre fixés par le Document descriptif, être discutés en cours de dialogue.

47. La parcelle C est une « option » du marché.
Que se passe-t-il si le candidat ne prend pas cette parcelle dans leur projet, à la fois pour la cotation de leur projet et pour l’avenir de la parcelle C ?
Le mode d’évaluation des projets qui seront présentés par les candidats sélectionnés pour participer au dialogue leur sera communiqué dans le cadre du Document descriptif. A ce stade de la procédure, la fonction de la parcelle C (i.e. tourisme de loisir « outdoor ») n’a pas vocation à être modifiée.

48. Faut-il tenir compte du développement des parcelles B3, B2, B1 dans le développement des parcelles A1, A2 et C? Si oui, quelle est l’intention des autorités publiques sur ces parcelles ?
La complémentarité et les synergies entre les différentes fonctions présentes sur le site sont un élément essentiel au succès du projet et à sa pérennité. A ce stade de la procédure, les opérateurs intéressés à participer au dialogue sont invités à se référer à la Note d’ambitions publiée sur le site internet http://www.neobrussels.com/avis-de-marche/.

49. Est-il possible d’intégrer l’actuel cinéma, l’actuel Kinépolis, et donc les parcelles B2 et B3, afin de limiter les investissements et de valoriser les parcelles A1, A2 et C?
Les parcelles B2 et B3 ne font pas partie du présent marché. Il est renvoyé pour le surplus à la Note d’Ambitions.

50. Les parcelles A2 et C sont liées à l’incorporation d’un cinéma. S’agit-il bien du même cinéma ?
Que se passe-t-il avec l’autre parcelle si la première est développée avec un cinéma ?
Le marché prévoit l’intégration éventuelle dans les projets proposés d’un seul cinéma. La localisation du cinéma proposé n’est en revanche pas imposée sur l’une de ces parcelles. Il est renvoyé à la Note d’Ambitions concernant les affectations envisagées par le Pouvoir adjudicateur pour les parcelles A2 et C.

51. Le développement des parcelles C et A2 est lié au développement d’un cinéma. Cela signifie-t-il qu’il y aura une concurrence entre ce nouveau cinéma et l’actuel Kinépolis jusqu’en 2025 ?
Il est renvoyé, à ce stade de la procédure, aux informations fournies à cet égard par la Note d’Ambitions (page 25) : « Dans cette optique, l’attention des candidats partenaires est attirée sur les faits suivants: – L’existence d’un complexe de cinémas “Kinépolis” à proximité immédiate de la zone concernée par la première tranche du projet NEO. Les exploitants de ce complexe disposent d’un droit d’exploitation prenant fin le 31/12/2025. A cette date, Kinepolis devra avoir remis le terrain au PEB dans son état initial. Toutefois, un litige est actuellement pendant devant les tribunaux entre P.E.B. et Kinepolis, concernant la bonne exécution par ce dernier de la convention relative à ce droit d’exploitation. L’issue de ce procès pourrait éventuellement entraîner une cessation anticipée de cette exploitation de cinémas. En fonction de l’issue du procès, l’éventuel cinéma que les candidats ont la possibilité d’intégrer dans leur projet serait destiné à coexister pendant une certaine période avec le complexe existant ou à le remplacer; »

52. A partir de quand l’emphytéose prend-elle cours ? Dès que le candidat est choisi ? Dès que tous les permis sont purgés de tout recours ? L’emphytéose comprendra-t-elle d’office toutes les parcelles, même celles qui étaient en option ?
Ces considérations interviendront dans le cadre de la phase de dialogue, en fonction des propositions déposées par les Participants.

53. Quelle définition donnez-vous à espace vert ?
Quelle influence cela signifie-t-il, entre autres, sur la construction, le bruit, l’accès, les normes de bruit le week-end? Y a-t-il d’autres implications ?
A ce stade de la procédure, il convient à cet égard de se référer aux définitions et prescriptions du Plan Régional d’Affectation du Sol (http://urbanisme.irisnet.be/fr/lesreglesdujeu/les-plans-daffectation-du-sol/le-plan-regional-daffectation-du-sol-pras?set_language=fr).

54. Un parc comme Mini-Europe, s’il est sélectionné, sera-t-il vu comme étant un espace vert ?
Si oui, quelles en seraient les contraintes ?
A ce stade de la procédure, il convient à cet égard de se référer aux définitions et prescriptions du Plan Régional d’Affectation du Sol (http://urbanisme.irisnet.be/fr/lesreglesdujeu/les-plans-daffectation-du-sol/le-plan-regional-daffectation-du-sol-pras?set_language=fr).

55. La pelouse du stade est-elle considérée comme espace vert ?
A ce stade de la procédure, il convient à cet égard de se référer aux définitions et prescriptions du Plan Régional d’Affectation du Sol (http://urbanisme.irisnet.be/fr/lesreglesdujeu/les-plans-daffectation-du-sol/le-plan-regional-daffectation-du-sol-pras?set_language=fr).

56. La Note d’intention parle d’un téléphérique. Est-ce confirmé ? Quel est le trajet prévu pour le téléphérique ?
Passe-t-il sur les parcelles A1, A2 ou C ?
Il n’existe pas de « note d’intention » dans le cadre du présent marché. Le trajet d’un téléphérique éventuel, dont il est question dans la Note d’ambitions, n’a pas encore été défini.

57. La parcelle C peut-elle être cachée des promeneurs en périphérie et des bâtiments aux alentours ?
Il appartiendra aux candidats sélectionnés pour participer au dialogue d’estimer si une telle option mérite ou non d’être reprise dans leur projet.

58. La parcelle C peut-elle être protégée visuellement du téléphérique ?
Il appartiendra aux candidats sélectionnés pour participer au dialogue d’estimer si une telle option mérite ou non d’être reprise dans leur projet.

59. La parcelle C peut-elle contenir, entre autres, un restaurant, des boutiques, un service administratif, des espaces d’exposition, des espaces à usage pédagogique et des services techniques ?
La parcelle C a vocation à accueillir une activité de loisirs outdoor. Outre cette activité, seuls des équipements accessoires et connexes à cette fonction principale peuvent en principe être proposés sur cette parcelle. En ce qui concerne les surfaces administratives, il est renvoyé à la Question 32. Il appartiendra aux candidats sélectionnés pour participer au dialogue de présenter les analyses, faits et/ou concepts permettant au pouvoir adjudicateur d’apprécier si le projet de loisirs outdoor est conforme aux Exigences minimales fixées par le Document descriptif et dans quelle mesure il rencontre les Ambitions définies par le même Document. Il est renvoyé, pour le surplus, à la Question 31.

60. Où sont prévues des zones de parking bus et des zones de desserte pour les bus afin de déposer au plus vite les groupes touristiques ? Ces zones de dessertes doivent-elles être prévues dans les parcelles A1, A2 et C ?
La zone de parking bus pour les groupes touristiques se trouve actuellement sur l’avenue du Football, à côté du Planétarium. Cette avenue est actuellement située sur la parcelle C. A l’avenir, il est envisagé de prévoir ces zones de parking pour bus touristiques le long du Boulevard du Centenaire, c’est-à-dire hors des parcelles A1, A2 et C (zone destinée à devenir piétonne). Les participants au dialogue pourront formuler, au cours de celui-ci, leurs propositions quant à la relation entre le dépôt des groupes touristiques et les nouvelles fonctions des parcelles A2 et C, en fonction notamment des projets qu’ils établiront pour ces parcelles.

61. Tous les accès tiendront-ils compte des handicapés et de leur confort ? Idem pour les familles avec poussette ?
Le site se veut exemplaire en termes d’accès et de confort pour tous les publics. Il est par ailleurs renvoyé aux prescriptions du Règlement régional d’urbanisme approuvé par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 21 novembre 2006 (Titre VII – « La Voirie, ses accès et ses abords » et Titre IV – « Accessibilité des bâtiments par les personnes à mobilité réduite »).

62. En cas de développement par phase, le canon doit-il être payé pour toute la superficie ou au pro rata du développement ?
Ces considérations seront débattues dans le cadre de la phase de dialogue, en fonction des propositions déposées par les Participants, et interviendront dans l’évaluation de leurs propositions.

63. Quel est le chemin entre le parking C et l’Atomium ? Combien de mètres ou de temps prévoit-on pour relier à pied le parking C et l’Atomium ?
Il appartiendra aux candidats sélectionnés pour participer au dialogue d’émettre et de justifier leurs propositions à cet égard. Un tracé déterminé n’a pas été arrêté à ce stade. Il est renvoyé, pour le surplus, aux informations contenues dans la Note d’ambitions.

64. Quand il y aura des matchs de football, des événements ou de l’athlétisme dans le stade, quelles seront les restrictions de circulation piétonnière, automobile, de déchargement de matériel de retransmission et de parking ? Y aura-t-il des normes de bruit à respecter pour les logements, notamment le week-end et en soirée ?
Les projets qui seront présentés par les candidats sélectionnés pour participer au dialogue devront être compatibles avec toutes les exigences des services de sécurité responsables de ces questions, ainsi qu’avec les réglementations applicables à cet égard. Le Document descriptif précisera également les Exigences minimales et Ambitions du Pouvoir adjudicateur sur ces aspects.

65. Y a-t-il déjà une affectation prévue pour les parcelles B2 et B3 ? Et faut-il en tenir compte dans le développement du projet ?
La complémentarité et la synergie entre les différentes fonctions présentes sur le site sont un élément essentiel au succès du projet et à sa pérennité. A ce stade de la procédure, les opérateurs intéressés sont invités à se référer à la Note d’ambitions. Il est renvoyé, pour le surplus, à la Question 16.

66. Quelles synergies sont-elles souhaitées entre les parcelles A2 et C avec le reste des activités (notamment Atomium et centre de congrès) ? Quel est le nombre de visiteurs de l’Atomium en 2011 ? L’Atomium a-t-il un programme de développement prévu ? Quel est le nombre de visiteurs prévus au centre de congrès ? Le centre de congrès a-t-il un programme de synergie avec le loisir. Square a-t-il mis au point des synergies avec les attractions touristiques dont il faut s’inspirer ?
Les candidats sélectionnés pour participer au dialogue seront invités à démontrer comment leurs projets tirent le meilleur parti possible de toutes les synergies potentielles entre les différentes fonctions existantes et futures sur le site. Les informations relatives à l’Atomium et à Square sont à demander aux organismes gestionnaires de ceux-ci. En ce qui concerne le Centre de conventions, il est renvoyé à la Note d’ambitions relative à ce projet, publiée sur www.neobrussels.com.

67. Il est demandé que les projets de loisirs à vocation touristique (A2 et C) « favorisent une augmentation des nuitées passées en infrastructure hôtelières à Bruxelles et singulièrement sur le site ». Y aura-il des hôtels « touristiques » 1, 2 et 3 étoiles sur le site ? Quelle est l’augmentation de nuitées qui sera considérée comme significative ? Comment sera effectué le contrôle actuel et futur ? Comment s’assurer que les nuitées ne se passeront pas dans les autres régions ? Des retombées économiques engendrées autrement que par des nuitées seront-elles prises en compte ?
Il convient de se référer aux Notes d’ambitions concernant ces questions. Pour le surplus, il appartiendra aux candidats sélectionnés pour participer au dialogue de présenter les analyses, faits et/ou concepts permettant au pouvoir adjudicateur d’apprécier si leur projet est conforme aux Exigences minimales fixées par le Document descriptif et dans quelle mesure il rencontre les Ambitions définies par le même Document.

68. Le parc des sports est-il déjà défini, puisque le projet demande de soigner les espaces de liaison avec le parc des sports? Quand le parc des sports sera-t-il développé ?
Le parc des sports n’est pas encore défini à ce stade de la procédure. En ce qui concerne le phasage général du réaménagement du site, il convient de se référer à la Note d’ambitions.

69. Les surfaces administratives des activités de loisirs indoor et outdoor sont-elles considérées sous cette dénomination ou dans la superficie des bureaux ?
Les termes « surfaces administratives » et « bureaux constituant le complément usuel des fonctions principales de la zone » recouvrent, pour toutes les composantes du projet, une seule et même fonction. Il est renvoyé, à cet égard, aux Questions 32 et 59.

70. Quand paraîtra le cahier des charges ?
Le vocable « cahier des charges » ne s’applique pas à la présente procédure de dialogue compétitif. Le Document descriptif sera communiqué aux candidats sélectionnés au terme de la phase de sélection qualitative en vue de leur participation au dialogue.

71. Comment seront jugés les espaces de loisirs à vocation touristique indoor et outdoor de façon objective? Quel poids ces espaces auront-ils dans le choix du projet ? Et comment les projets touristiques seront-ils jugés entre eux et avec quels poids? Comment seront comparés des projets qui auront inclus les parcelles A2 et C face à ceux qui ne l’auraient pas fait ?
Le mode d’évaluation des projets qui seront présentés par les candidats sélectionnés pour participer au dialogue leur sera communiqué dans le cadre du Document descriptif.

72. Quel est l’agenda probable de développement du projet ?
Il convient de se référer, à ce stade de la procédure, aux indications de la Note d’ambitions. Il appartiendra pour le surplus aux candidats sélectionnés pour participer au dialogue de formuler leurs propositions de planning et de phasage de développement de leurs projets, en tenant compte des Exigences minimales et Ambitions du Pouvoir adjudicateur qui seront précisées par le Document descriptif.

73. Y a-t-il une hauteur maximale de construction sur l’une ou l’autre parcelle ? Et sur l’axe de l’orée du parc ?
Les Exigences minimales et Ambitions du Pouvoir adjudicateur à cet égard seront définies par le Document descriptif.

74. Nous considérons que le nombre de places de parking (3700) se situe à la limite inférieure du volume nécessaire pour un développement comme celui-ci. Comment ce nombre a-t-il été déterminé et peut-il être modifié en cours de procédure ?
Le Projet NEO a pour ambition de promouvoir un haut niveau de développement durable et la réduction de l’usage de la voiture. Les projets qui seront proposés par les candidats sélectionnés pour participer au dialogue doivent promouvoir les alternatives à l’usage de la voiture et, comme indiqué dans l’avis de marché, l’utilisation partagée des parkings entre différentes fonctions. L’estimation du nombre de places de parking a été réalisée en tenant compte de ces principes et objectifs, des normes régionales pertinentes en matière de logements et de bureaux (Règlement régional d’urbanisme approuvé par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 21 novembre 2006 – Titre VIII. Les normes de stationnement en dehors de la voie publique), ainsi que de l’offre de parkings également disponible aux abords des parcelles faisant l’objet du présent marché (en particulier, l’utilisation pour le loisir des capacités de parking qui seront offertes par le réaménagement du parking T – voyez à cet égard le point 3.3.6 de la Note d’ambitions). Il est renvoyé, pour le surplus, à la Question 18.

75. Quand pourrons-nous réaliser une “due diligence” relative à la propriété des parcelles et aux renseignements cadastraux et effectuer des études de sol ?
Le Pouvoir adjudicateur mettra à disposition des candidats sélectionnés, en cours de dialogue, les informations qu’il détient concernant la propriété sur les parcelles, les renseignements cadastraux et l’état du sol. Lesdites informations demeurent indicatives et devront être complétées et vérifiées par des études locales sur le terrain, dont les modalités seront convenues en cours de dialogue. Il peut également être renvoyé aux informations détenues par l’Institut Bruxellois de Gestion de l’Environnement (IBGE – « Bruxelles Environnement » – http://www.bruxellesenvironnement.be/Templates/Home.aspx).

76. Pouvez-vous confirmer qu’il n’y a pas de droits détenus par des parties tierces sur le site?
En ce qui concerne les parcelles faisant l’objet du présent marché (A1, A2 et C), la Ville de Bruxelles dispose de la maîtrise foncière des terrains concernés. Divers droits d’exploitation à durée limitée ont été accordés sur des terrains et/ou bâtiments actuellement situés sur les parcelles A2 et C (voyez à cet égard le point 3.2.1 de la Note d’ambitions) par le Parc des Expositions de Bruxelles qui dispose lui-même, sur ces parcelles, d’une concession accordée par la Ville, susceptible d’être revue en fonction des projets proposés par les candidats sélectionnés en cours de dialogue.

77. La procédure de révision du PRAS (PRAS démographique) prévoit dans la ZIR Heysel des espaces verts pour une contenance de minimum 7 hectares. Quelle part de ces espaces verts doit-elle être intégrée dans la réalisation du projet objet de cet avis de marché si :
a. l’assiette foncière du projet se limite à la parcelle A1 ?
b. l’assiette foncière du projet se limite aux parcelles A1 et A2 ?
c. l’assiette foncière du projet est constituée des parcelles A1, A2 et C ?
Il n’existe aucun minimum imposé par parcelle à ce stade de la procédure. Le cas échéant, ces considérations sont cependant susceptibles d’intervenir dans le mode d’évaluation des différents projets qui seront présentés par les candidats sélectionnés pour participer au dialogue. Il est renvoyé, à ce stade, à la Note d’ambitions et au projet de modification du Plan régional d’affectation du sol (PRAS – http://urbanisme.irisnet.be/lesreglesdujeu/les-plans-daffectation-du-sol/le-plan-regional-daffectation-du-sol-pras/le-pras-demographique-1).

78. Point III.2.2 : Une déclaration certifiée concernant la valeur de marché du portefeuille immobilier à la date des comptes consolidés doit être produite. La production du rapport annuel certifié (par les CAC) suffit-elle à remplir cette demande dans la mesure où y figure la valorisation du portefeuille ? Faut-il un original certifié ou une copie simple ?
L’avis de marché requiert, au point III.2.2 (3) la production des renseignements suivants : « Le candidat doit démontrer qu’il possède une capacité financière et économique suffisante pour l’exécution du marché et pour contracter les engagements demandés sans entraîner de risque pour le pouvoir adjudicateur. Pour ce faire:(…) Le candidat fournira une déclaration certifiée (par un auditeur membre d’un des principaux réseaux internationaux) concernant la valeur de marché de son portefeuille immobilier à la date des comptes consolidés évoqués ci-dessus. Cette valeur doit être établie, sur base du relevé du portefeuille immobilier, en respectant les principes suivants: – Pour le portefeuille d’immeubles de placement: la valeur de marché globale du portefeuille sur base de l’IAS 40 « Immeuble de placement ». La valeur de marché s’entend du point de vue du vendeur, sous déduction des frais de transaction estimés (la méthode retenue pour l’estimation de ces frais de transaction devant être explicitée de manière exhaustive). Cette juste valeur sera établie par un ou plusieurs expert(s) immobilier(s) indépendant(s) sur base des méthodes fixées dans les “International Valuation Standards” de l’International Valuation Standard Committee, les “RICS Appraisal and Valuation Standards” du Royal Institute of Chartered Surveyors” ou les “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice” (USA). – Pour le portefeuille d’immeubles propres: la juste valeur conformément à l’IAS 16. ». Si le rapport annuel certifié auquel il est fait référence dans la question contient chacun des éléments de réponse requis au point III.2.2 (3) de l’avis de marché, il peut être considéré comme une déclaration au sens de ce point de l’avis de marché. Dans cette hypothèse, afin d’assurer une lecture correcte de ce document par le pouvoir adjudicateur, il est cependant requis de la part du candidat de joindre à ce rapport annuel certifié un document précisant le numéro exact des pages dans lesquelles figure chacune des informations demandées. Une copie certifiée conforme peut remplacer un original.

79.L’avis de marché étant du 25 juin 2012, il est demandé de fournir une déclaration certifiée reprenant les évolutions intervenues entre la clôture des comptes présentés et une date mentionnée expressément ne remontant pas à plus de trois mois par rapport à la date de publication du présent avis de marché :
– La déclaration devrait être antérieure à la date de publication de l’avis, peut-elle faire référence aux comptes arrêtés au 30 juin 2012, à savoir, une date postérieure à l’avis ?
– Des comptes semestriels certifiés (par les CAC) et arrêtés au 30 juin 2012 suffisent-ils à remplir cette demande, étant entendu qu’ils font état des fonds propres consolidés, de la valeur du portefeuille immobilier, et du ratio d’endettement à la date mentionnée ?
– La déclaration certifiée du consortium peut-elle porter sur les comptes au 31 décembre 2012, ou doit-on également la réaliser pour des comptes remontant à moins de trois mois du présent avis ?
– Si tel est le cas, peut-on produire cette déclaration sur la base des comptes arrêtés au 30 juin 2012 afin de remplir cette obligation ?
Pour rappel, le point III.2.2 (4) de l’avis de marché requiert la production des renseignements suivants : « Le candidat doit démontrer qu’il possède une capacité financière et économique suffisante pour l’exécution du marché et pour contracter les engagements demandés sans entraîner de risque pour le pouvoir adjudicateur. Pour ce faire: (…) Le candidat fournira une déclaration certifiée (par un auditeur membre d’un des principaux réseaux internationaux) reprenant les évolutions intervenues entre la clôture des comptes présentés et une date mentionnée expressément ne remontant pas à plus de 3 mois par rapport la date de publication du présent avis de marché, et qui seraient susceptibles de détériorer les chiffres dont question ci-dessus. Il conviendra de fournir à cet égard l’état des fonds propres consolidés, de la valeur du portefeuille immobilier et du ratio d’endettement à la date mentionnée telle que définie ci-avant dans le présent point 4, en tenant compte de l’impact de ces évolutions. ».En réponse aux questions reprises ci-dessus : – La déclaration visée au point III.2.2 (4) doit donc être faite antérieurement à la date limite de dépôt des candidatures mais ne peut pas dater de plus de 3 mois avant la publication de l’avis (en l’occurrence, être faite antérieurement au 17 septembre 2012 et ne pas être antérieure au 26 mars 2012). Elle doit reprendre les évolutions intervenues entre la clôture des comptes présentés et une date mentionnée expressément ne remontant pas à plus de 3 mois avant la publication de l’avis. Par ailleurs, dans l’hypothèse où le candidat fournit, au regard du point III.2.2 (1), des comptes annuels arrêtés au plus tôt le 26 mars 2012 – tel est le cas si, par hypothèse, le candidat fournit des comptes annuels arrêtés au 30 juin 2012 – et les déclarations certifiées visées au point III.2.2. (2) et (3) se rapportant à la situation du candidat à la date desdits comptes, la déclaration certifiée visée au point III.2.2 (4) n’est pas nécessaire.
– Conformément au point III.2.2 (1) de l’avis de marché, les derniers comptes annuels doivent en tout état de cause être présentés.

Au regard du point III.2.2 (4), la présentation de comptes semestriels certifiés arrêtés au 30 juin 2012 peut être considérée comme équivalente à la déclaration certifiée relative aux évolutions intervenues depuis la clôture des derniers comptes annuels, pour autant que, comme indiqué en réponse à la Question 78, le candidat joigne à ces comptes semestriels certifiés un document précisant le numéro exact des pages dans lesquelles figure chacune des informations demandées au point III.2.2 (4).
– Il convient tout d’abord de souligner que les informations fournies au regard du point III.2.2 de l’avis de marché ne peuvent être arrêtées au 31 décembre 2012, dès lors que cette date est postérieure à la date limite de dépôt des candidatures (17 septembre 2012).
Comme précisé ci-dessus, si les déclarations certifiées relatives à la situation consolidée des membres du consortium, réunissant 100 % des seuils minima définis par l’avis de marché, quant aux informations demandées aux points III.2.2 (2) et (3), sont postérieures au 26 mars 2012, la déclaration certifiée visée au point III.2.2 (4) n’est pas requise.
– Au regard du point III.2.2 (1), des comptes annuels arrêtés au 30 juin 2012 peuvent être présentés. Si les déclarations certifiées requises au point III.2.2 (2) et (3) sont établies sur base des comptes établis à cette date, la déclaration certifiée visée au point III.2.2 (4) n’est pas requise.

80. Devons-nous fournir les détails complets de nos documents comptables consolidés ou une déclaration de notre comptable/auditeur externe reprenant les chiffres clés serait-elle suffisante dans la mesure où ces chiffres démontrent que nous disposons de capitaux propres pour plus d’1 milliard d’Euros et d’un portefeuille immobilier de placement et propre d’une valeur globale de marché de plus de deux milliards d’Euros ?
[Are we required to deliver the full details of our consolidated financial statements or would a declaration of our external accountant with the key figures be sufficient as long as they show that our equity position is above one billion and we have assets with a market value of more than 2 billion?]
Au regard du point III.2.2 (1), conformément à l’article 67, § 1er, 2° de l’arrêté royal du 15 juillet 2011 relatif à la passation des marchés publics dans les secteurs classiques, les comptes annuels doivent être fournis dans la forme où ils ont été déposés, lorsque la législation du pays où est établi le candidat ou le soumissionnaire en prescrit le dépôt. Lorsqu’un tel dépôt n’est pas prescrit, le candidat produit les comptes tels qu’approuvés par l’organe d’administration désigné par la législation nationale applicable. En ce qui concerne les points III.2.2 (2) et (3), les déclarations certifiées doivent contenir des informations comptables suffisamment élaborées afin de démontrer, comme indiqué dans l’avis de marché, que le candidat possède une capacité financière et économique suffisante pour l’exécution du marché et pour contracter les engagements demandés sans entraîner de risque pour le pouvoir adjudicateur.

81. Sachant que la majorité des sociétés non cotées en bourse n’utilisent pas les normes IFRS, confirmez-vous que chaque membre d’un consortium doit transmettre ses données financières aux normes IFRS? Dans le cas où un des membres du consortium remplit à lui seul 100 % ou plus de 100% des critères économiques et financières (1 milliard de fonds propres et 2 milliards d’actifs immobiliers) et produit ses comptes en IFRS, les autres membres doivent-il traduire leurs comptes en IFRS?
Le pouvoir adjudicateur a souhaité faire référence, dans l’avis de marché, à un standard de présentation des informations comptables et financières des candidats lui permettant de s’assurer de la comparabilité des informations demandées. Le choix de la norme IFRS tient à sa reconnaissance par le droit européen, applicable au présent marché, et à l’utilisation, par cette norme, du concept « Fair value », reprenant la valeur actuelle de marché des actifs. Eu égard aux objectifs décrits ci-dessus, il est à tout le moins exigé que les données reprises dans les déclarations certifiées visées au point III.2.2 (2) à (4), concernant les capitaux propres, le ratio d’endettement et la valeur de marché du portefeuille immobilier, soient établies conformément à la norme IFRS. En cas de consortium, comme précisé par l’avis de marché, ces déclarations certifiées doivent être établies au regard de la situation consolidée des membres du consortium permettant d’atteindre, ensemble, 100 % des seuils minima définis par l’avis de marché et de la situation consolidée du membre du consortium atteignant seul au moins 80 % de ces seuils. Si un membre du consortium atteint seul 100 % des seuils minima précités, les déclarations certifiées à fournir, en cas de consortium, au regard du point III.2.2 (2) à (4), peuvent donc uniquement porter sur la situation consolidée de ce membre. En ce qui concerne les comptes requis au regard du point III.2.2 (1), l’avis de marché ne formule pas d’exigence spécifique aux candidatures déposées sous forme de consortium. Dès lors, conformément au point III.1.3 de l’avis de marché, les derniers comptes annuels de chaque membre du consortium candidat doivent être produits.

82. Si un des membres du consortium remplit à lui seul 100% ou plus de 100% des critères économiques et financières (1 milliard de fonds propres et 2 milliards d’actifs immobiliers) et produit ses comptes en IFRS, la consolidation est-elle nécessaire avec les comptes des autres membres du consortium?
L’avis de marché requiert la production des renseignements suivants : – une copie des derniers comptes consolidés, arrêtés à une date ne pouvant être antérieure de plus de 12 mois à la date de publication du présent avis de marché, et certifiés par un auditeur membre d’un des principaux réseaux internationaux . une déclaration certifiée (par un auditeur membre d’un des principaux réseaux internationaux) concernant les comptes évoqués ci-dessus, reprenant: Les différents postes des capitaux propres;Le ratio d’endettement. – une déclaration certifiée (par un auditeur membre d’un des principaux réseaux internationaux) concernant la valeur de marché de son portefeuille immobilier à la date des comptes consolidés évoqués ci-dessus. – une déclaration certifiée (par un auditeur membre d’un des principaux réseaux internationaux) reprenant les évolutions intervenues entre la clôture des comptes présentés et une date mentionnée expressément ne remontant pas à plus de 3 mois par rapport la date de publication du présent avis de marché, et qui seraient susceptibles de détériorer les chiffres dont question ci-dessus. Il conviendra de fournir à cet égard l’état des fonds propres consolidés, de la valeur du portefeuille immobilier et du ratio d’endettement à la date mentionnée telle que définie ci-avant dans le présent point 4, en tenant compte de l’impact de ces évolutions. Il précise, en cas de consortium, que « les membres du consortium doivent atteindre, ensemble, 100 % du niveau minimal des deux critères économiques et financiers visés ci-dessus, pourvu qu’un des membres du consortium atteigne seul minimum 80 % de ces seuils. Le consortium produit, dans ce cas, lesdéclarations certifiées visées ci-dessus, concernant:– la situation consolidée du consortium dans son ensemble (qui doit démontrer que 100% des seuils minimums requis sont atteints par le consortium);
– la situation consolidée du membre du consortium qui atteint seul 80% des seuils minimums requis ».
Il convient donc, tout d’abord, de souligner que l’avis de marché ne requiert pas la production de comptes consolidés entre les membres du consortium candidat. Seules les informations visées au point III.2.2 (2) à (4) (capitaux propres, ratio d’endettement et valeur de marché du portefeuille immobilier) doivent être consolidées entre les membres du consortium permettant d’atteindre, ensemble, 100 % des seuils minima requis par l’avis de marché. Comme indiqué en réponse à la Question 81, si un membre du consortium candidat atteint seul 100 % des seuils minima précités, les déclarations certifiées à fournir, en cas de consortium, au regard du point III.2.2 (2) à (4), peuvent uniquement porter sur la situation consolidée de ce membre. Ces déclarations doivent être établies aux normes IFRS.
Comme indiqué également à la Question 81, en ce qui concerne les comptes requis au regard du point III.2.2 (1), l’avis de marché ne formule pas d’exigence spécifique aux candidatures déposées sous forme de consortium. Dès lors, conformément au point III.1.3 de l’avis de marché, les derniers comptes annuels de chaque membre du consortium candidat doivent être produits.

83. Dans l’hypothèse où le consortium est composé d’une société d’assurance de niveau international, d’un promoteur, d’une société de construction et d’autres membres éventuels, et si de surcroît les dates de clôture de leurs exercices sont différentes, la consolidation des bilans est irréalisable dans le délai imparti. Sur ces bases, maintenez-vous la condition de consolidation? Il est tout d’abord renvoyé à la Question 82 : la consolidation des bilans des différents membres du consortium candidat n’est pas requise par l’avis de marché. Seules les informations visées au point III.2.2 (2) à (4) (capitaux propres, ratio d’endettement et valeur de marché du portefeuille immobilier) doivent être consolidées entre les membres du consortium permettant d’atteindre, ensemble, 100 % des seuils minima requis par l’avis de marché (pour rappel, dans ce cas, la situation consolidée (points III.2.2 (2) à (4)) du membre du consortium atteignant seul au moins 80 % de ces seuils doit également être jointe). Il est renvoyé, pour le surplus, aux Questions 79 à 81.

84. Pouvez-vous donner la liste des réviseurs que vous considérez comme faisant partie d’”un des principaux réseaux internationaux”?
Les réviseurs faisant partie d’un des principaux réseaux internationaux sont à tout le moins les membres de l’association « Forum of Firms», à savoir les réseaux d’audit réalisant des audits transnationaux et visant la promotion d’audits de haute qualité par l’application des règles du Forum. La liste de ces réseaux peut être trouvée à l’adresse : http://www.ifac.org/about-ifac/forum-firmset se détaille comme suit : – Baker Tilly International Limited – BDO – Constantin Associates Network – Crowe Horwath International – Deloitte Touche Tohmatsu Limited – Ernst & Young Global Limited – Grant Thornton International Ltd – HLB International – IECnet – JHI – JPA International – KPMG International Cooperative – Kreston International – Mazars – Moore Stephens International Limited – Nexia International – PKF International Limited – PricewaterhouseCoopers International – RSM International Limited – Russell Bedford International – SMS Latinoamérica – Talal Abu Ghazaleh & Co. International – UHY International Limited

85. Quand un membre du consortium est audité par un auditeur/réviseur national (belge par exemple) et que cet auditeur/réviseur ne fait pas partie d’”un des principaux réseaux internationaux” (les “big four”?), ce membre doit-il faire re-auditer/réviser ses comptes par un auditeur faisant partie d’”un des principaux réseaux internationaux”?
Il est renvoyé aux réponses aux Questions 84 et 81. Dans la mesure où le pouvoir adjudicateur peut disposer des assurances nécessaires quant à la fiabilité des comptes présentés et leur conformité aux exigences légales et réglementaires applicables au membre du consortium concerné, ces comptes ne doivent pas impérativement être ré-audités en vue du dépôt d’une candidature afférente au présent marché.

86. Si un membre d’un consortium représente à lui seul 100% ou plus des critères de fonds propres et de valeur de patrimoine immobilier du présent appel d’offre et qu’il publie ses comptes en IFRS et qu’il est audité par “un des principaux réseaux internationaux”, les autres membres doivent-ils consolider leurs comptes avec celui qui remplit à lui seul les critères ou, si oui, faire réviser ladite consolidation par un auditeur appartenant à “un des principaux réseaux internationaux”?
Il est renvoyé aux Questions 81 à 85 ci-dessus.

87. Est-il nécessaire de donner les comptes détaillés ou les comptes simplifiés avec attestation du réviseur suffisent-ils?
Comme indiqué à la Question 80, en ce qui concerne les points III.2.2 (2) et (3), les déclarations certifiées doivent contenir des informations comptables suffisamment élaborées afin de démontrer, comme indiqué dans l’avis de marché, que le candidat possède une capacité financière et économique suffisante pour l’exécution du marché et pour contracter les engagements demandés sans entraîner de risque pour le pouvoir adjudicateur. Au regard du point III.2.2 (1), conformément à l’article 67, § 1er, 2° de l’arrêté royal du 15 juillet 2011 relatif à la passation des marchés publics dans les secteurs classiques, les comptes annuels doivent être fournis dans la forme où ils ont été déposés, lorsque la législation du pays où est établi le candidat ou le soumissionnaire en prescrit le dépôt. Lorsqu’un tel dépôt n’est pas prescrit, le candidat produit les comptes tels qu’approuvés par l’organe d’administration désigné par la législation nationale applicable.